Сьогодні напишу про проєкт Цивільного кодексу. Про доброзвичайність, шлюб з 14-ти, розлучення тощо писати не буду, бо є багато дописів на цю тему.
І навіть не буду писати про нове визначення права власності, яким є повне панування особи над річчю у межах, встановлених цим Кодексом та/або іншим законом.

Одразу зазначу, всі 803 сторінки я не осилила, щоб вивчити це все детально потрібно декілька місяців, мабуть.

Але декілька моментів, які я, як юрист, не розумію. Можливо, я трохи нагнітаю, але давайте почитаємо окремі статті проєкту Цивільного кодексу разом. Тож давайте поговоримо про ваше житло, або, якщо точніше, то не зовсім ваше, якщо Цивільний кодекс приймуть.

Стаття 491. Права членів сім’ї власника житлового приміщення

1. Члени сім’ї власника, який проживає в належному йому житловому приміщенні, мають право користування таким приміщенням на праві «соціального узуфрукта».

Що таке узуфрукт, спитаєте ви?
Давайте ознайомимося з тим, що нам говорить «Концепція оновлення Цивільного кодексу України»:
3.12. Узуфрукт. Сутність інституту узуфрукта полягає в тому, що його суб’єкт (узуфруктуарій) набуває можливість користуватися обтяженою річчю і вилучати з неї плоди і доходи з умовою забезпечення її цілісності і збереження.

Узуфрукт виникає на підставі закону, за договором або внаслідок набувальної давності, встановлюється щодо будь-яких неспоживних речей, рухомих і нерухомих, які знаходяться в цивільному обороті. Річ, яка надана в узуфрукт, може використовуватися як у підприємницькій, так і непідприємницькій діяльності.

Загалом узуфрукт — це усталене поняття в юриспруденції, але «соціальний узуфрукт» — це новий інститут українських цивілістів. Що це таке — наразі чітко не визначено.

Тепер подивимось, що говорить проєкт Цивільного кодексу:
Узуфрукт є безоплатним, якщо іншого не встановлено законом, договором або заповітом.
Узуфрукт може встановлювати закон, договір або заповіт.

Стаття 505. Соціальний узуфрукт

1. Соціальний узуфрукт можуть встановлювати для забезпечення «соціально значущих інтересів».
2. Коло осіб, стосовно яких можуть встановлювати соціальний узуфрукт, визначає закон.
3. Соціальний узуфрукт діє довічно, якщо іншого не встановлено рішенням суду.
4. На відносини за соціальним узуфруктом поширюють приписи цього Кодексу про сервітут з урахуванням приписів цієї глави та суті соціального узуфрукта.

Що таке «соціально значущі інтереси» — не визначено. Як саме фіксується цей узуфрукт — теж.

Відчуження власником майна, переданого на праві узуфрукта, не припиняє права узуфруктарія на таке майно.
Узуфруктарій має право на доходи, продукцію, плоди, отримані від користування предметом узуфрукта, якщо іншого не встановлено законом, договором або заповітом.
Власник може змінити або припинити право узуфрукта лише за згодою узуфруктарія, якщо іншого не встановлено законом, договором або заповітом.
Про припинення узуфрукта вносять запис до Державного реєстру прав.

Стаття 513. Припинення узуфрукта

1. Узуфрукт є припиненим у разі:
   …6) припинення обов’язку власника житлового приміщення, обтяженого соціальним узуфруктом, щодо надання утримання (сплати аліментів) особам, з якими узуфруктарій проживає однією сім’єю.

Як визначається припинення цього обов’язку — незрозуміло.

З усього цього випливає, що члени сім’ї можуть продовжувати проживати у житлі навіть у разі його продажу власником. Тобто фактично з’являється нова форма обмеження права власності, подібна до «прописки», але без чіткого механізму реєстрації.

Хто такі члени сім’ї? Це подружжя, батьки та діти, усиновлювачі та усиновлені, діти та особи, які взяли дітей на виховання у сім’ю, а також інші родичі, які спільно проживають, пов’язані спільним побутом, мають взаємні права і обов’язки. Коло доволі широке, що створює ризики для обороту нерухомості.

Далі вводиться поняття «сімейне житло».

Стаття 1582. Захист прав на сімейне житло та речі домашнього вжитку

Будь-які дії щодо такого житла можливі лише за згодою обох із подружжя. У разі спору дозвіл може надати орган опіки та піклування або суд.

Якщо житло є особистою власністю одного з подружжя, воно все одно може отримати статус сімейного житла, що обмежує розпорядження ним.

Не визначено також, як і коли втрачається статус сімейного житла після розірвання шлюбу.

Додатково вводиться режим «речей домашнього вжитку» — це може охоплювати широкий перелік майна (меблі, техніка тощо), що потенційно ускладнює цивільний оборот. Наприклад, продаж побутової техніки може вимагати згоди другого з подружжя.

Навіть зараз виселення з житла є складною процедурою. Верховний Суд у справі № 522/15146/22 (рішення від 17 квітня 2026 року) підкреслив, що тривале проживання особи може створювати захист за статтею 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, а виселення є серйозним втручанням у право на житло.

На мою думку, запропоновані норми не спрощують регулювання житлових відносин, а навпаки створюють додаткову невизначеність і потенційні конфлікти. У результаті це може призвести до ускладнення обороту нерухомості та зростання правових спорів.